전세사기 예방법, 계약 전 반드시 확인할 서류 7가지

2026년 9월 10일 읽는 시간 약 8분

전세계약은 적게는 수천만원, 많게는 수억원의 보증금이 움직이는 계약입니다. 집이 깨끗하고 공인중개사가 괜찮다고 말한다고 해서 안전한 전세계약이라고 단정할 수는 없습니다.

전세사기를 예방하려면 계약금을 보내기 전에 집주인·주택·대출·세금·선순위 세입자를 서류로 확인하는 것이 중요합니다. HUG도 전세계약 전 등기부등본과 건축물대장 등 공적 장부를 확인하도록 안내하고 있습니다.

1. 등기부등본(등기사항증명서)

가장 먼저 확인할 서류입니다.

등기부에서는 크게 다음을 확인하세요.

① 실제 소유자가 누구인지
② 근저당권이 얼마나 설정되어 있는지
③ 압류·가압류가 있는지
④ 다른 권리관계가 있는지

계약서에 적힌 임대인과 등기부의 현재 소유자가 같은 사람인지 반드시 대조해야 합니다. HUG 역시 계약 상대방과 등기부상 소유자가 동일한지 확인하도록 안내하고 있습니다.

특히 을구의 근저당권을 자세히 보세요.

다만 등기부의 ‘채권최고액’은 현재 실제 대출잔액과 반드시 같은 금액은 아닙니다. 근저당이 많다면 실제 대출상황까지 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

2. 건축물대장

두 번째는 건축물대장입니다.

등기부만 보고 계약해서는 안 됩니다. 건축물대장을 함께 확인해 내가 계약하려는 주택의 주소와 용도, 건축물 현황 등이 실제 주택과 맞는지 살펴보세요.

특히 계약서의 목적물 주소와 면적 등이 등기부등본 및 건축물대장과 일치하는지 확인하는 것이 중요합니다. HUG 역시 임대차계약 시 이를 확인하도록 안내합니다.

정부24에서 건축물대장 관련 민원서비스를 이용할 수 있습니다.

정부24

3. 임대인 신분증

의외로 기본적인 확인을 생략하는 경우가 있습니다.

계약하러 나온 사람이 실제 집주인인지 확인하세요.

등기부의 소유자 이름
계약서의 임대인 이름
신분증의 이름

이 세 가지가 일치하는지 확인하는 것이 기본입니다.

신분증만 보고 끝내지 말고 등기부와 함께 대조하는 것이 중요합니다.

4. 대리계약이라면 위임장과 인감증명서

집주인이 나오지 않고 가족이나 다른 사람이 대신 계약하는 경우가 있습니다.

이때는 더욱 조심해야 합니다.

일반적으로 확인할 것은 위임장과 인감증명서입니다. 위임장에 찍힌 인감과 인감증명서의 인감이 같은지 확인하고, 위임 범위에 해당 주택과 임대조건, 보증금 수령 등에 관한 권한이 제대로 포함되어 있는지도 살펴봐야 합니다.

가능하면 집주인 본인에게 직접 전화해

“○○아파트 ○동 ○호를 보증금 ○억원에 전세계약하는 것이 맞습니까?”

처럼 계약내용을 다시 확인하는 것이 좋습니다.

HUG 역시 대리계약 시 임대인과 직접 통화해 계약내용을 확인할 것을 권하고 있습니다.

5. 국세·지방세 체납 관련 서류

집주인의 빚은 등기부에만 나타나는 것이 아닙니다.

세금 체납도 확인해야 합니다.

HUG는 등기부에 나타나지 않는 미납국세 등이 보증금 회수에 영향을 줄 수 있으므로 국세 완납증명서 또는 미납국세 열람 등을 통해 확인하도록 안내하고 있습니다.

따라서 계약 전 집주인에게 세금 체납 여부를 확인할 수 있는 관련 서류를 요청해보는 것이 좋습니다.

“등기부에 근저당이 없으니까 100% 안전하다.”

라고 생각해서는 안 되는 이유 중 하나입니다.

6. 확정일자 부여현황·전입세대 관련 자료

특히 다가구주택 전세계약에서는 중요합니다.

다가구주택은 같은 건물에 여러 세입자가 살면서 각각 보증금을 가지고 있을 수 있습니다.

문제가 생겨 건물이 경매에 넘어가면 나보다 먼저 권리를 가진 세입자가 얼마나 있는지가 중요해질 수 있습니다.

HUG는 다가구주택 계약 전에 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여현황 등을 통해 기존 세입자의 보증금 규모를 확인하도록 안내합니다. 계약 후에는 확정일자 부여현황과 전입세대 열람내역을 확인해 부채 규모를 파악하는 방법도 안내하고 있습니다.

아파트보다 다가구주택 전세계약에서 더욱 꼼꼼히 확인해야 하는 부분입니다.

7. 전세계약서와 중개대상물 확인·설명서

마지막으로 계약서 자체를 꼼꼼히 읽어야 합니다.

계약서에는 최소한

주택 주소
임대인·임차인 정보
전세보증금
계약기간
계약금·잔금 지급일
특약사항

등을 확인하세요.

공인중개사를 통한 계약이라면 중개대상물 확인·설명서도 함께 확인하세요. HUG의 전세피해 관련 안내에서도 임대차계약서, 중개대상물 확인·설명서, 부동산등기사항전부증명서 등을 주요 확인 자료로 다루고 있습니다.

특약은 말로 약속하는 것보다 계약서에 구체적으로 남기는 것이 중요합니다.

예를 들어 기존 근저당을 잔금으로 상환하기로 했다면 언제 어떻게 상환하고 말소할 것인지 명확하게 확인해야 합니다.

계약 전 확인할 7가지 한눈에 보기

순서	확인할 서류	가장 중요한 확인사항
1	등기부등본	소유자·근저당·압류·가압류
2	건축물대장	주소·용도·건축물 현황
3	임대인 신분증	실제 소유자와 동일인인지
4	위임장·인감증명서	대리계약 권한이 있는지
5	세금 체납 관련 서류	임대인의 체납 여부
6	확정일자·전입세대 관련 자료	선순위 임차인·보증금
7	계약서·확인설명서	보증금·기간·특약 등

계약금을 보내기 전에 이것도 확인하세요

서류를 모두 봤다고 바로 송금하지 마세요.

보증금을 보낼 때도 계약서와 등기부상 임대인이 맞는지 확인하고 임대인 명의 계좌로 지급하는 것이 기본입니다. 대리인 계좌로 보내야 하는 특별한 상황이라면 임대인의 요청과 권한을 명확하게 확인하고 관련 내용을 계약서에 남기는 것이 좋습니다. HUG 역시 원칙적으로 임대인 명의 통장으로 보증금을 지급하도록 안내합니다.

계약 당일 등기부를 다시 확인하세요

일주일 전에 확인한 등기부만 가지고 계약하지 않는 것이 좋습니다.

그 사이 새로운 근저당이나 압류 등이 설정될 가능성이 있기 때문입니다.

따라서 중요한 시점에는 최신 등기부를 다시 열람하세요.

특히

계약금 보내기 직전 → 한 번 확인
잔금 보내기 직전 → 다시 확인

하는 습관이 좋습니다.

전세보증금 반환보증 가입 가능 여부도 확인하세요

계약하기 전에 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부를 확인하는 것도 좋습니다.

HUG는 보증 가입 과정에서도 확정일자부 전세계약서, 등기사항전부증명서, 주민등록등본, 전입세대확인서 등 여러 자료를 통해 계약 및 권리관계를 확인합니다.

HUG 주택도시보증공사 전세보증금반환보증

다만 보증 가입 가능 여부 자체가 그 집의 모든 위험이 없다는 의미는 아니므로 계약 전 권리관계 확인은 별도로 해야 합니다.

꼭 기억하세요

전세사기를 예방하는 가장 기본적인 원칙은 사람의 말을 믿기 전에 서류를 확인하는 것입니다.

부동산에서

“이 집은 안전합니다.”

집주인이

“대출은 바로 갚을 겁니다.”

라고 말하더라도 큰돈을 보내기 전에 직접 확인하세요.

등기부 → 건축물대장 → 집주인 → 세금 → 선순위 세입자 → 계약서 → 최신 등기부 재확인

이 순서만 기억해도 전세계약의 위험을 줄이는 데 큰 도움이 됩니다.

특히 등기부에 근저당·압류·가압류가 많거나 다가구주택의 선순위 보증금 관계가 복잡하다면 계약을 서두르지 말고 HUG 전세피해예방센터의 상담이나 법률 전문가의 도움을 받아 판단하는 것이 좋습니다. HUG는 등기부·건축물대장 등 공적 장부 검토를 포함한 안전계약 컨설팅도 안내하고 있습니다.