전세 근저당 확인, 계약 전에 등기부에서 반드시 볼 부분

2026년 9월 9일 읽는 시간 약 9분

전세계약을 할 때 많은 분이 집의 위치, 내부 상태, 전세가격부터 확인합니다. 하지만 전세보증금을 안전하게 지키려면 그보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다.

바로 등기부등본(등기사항증명서)의 근저당권과 압류·가압류 등 권리관계입니다.

겉으로 멀쩡한 아파트라도 집주인의 대출이 많거나 압류가 걸려 있다면 문제가 생겼을 때 보증금을 돌려받는 데 어려움이 생길 수 있습니다.

특히 50·60대라면 퇴직금이나 오랫동안 모은 목돈이 전세보증금으로 들어가는 경우가 많기 때문에 계약 전에 더욱 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

1. 근저당권이 무엇인가요?

쉽게 예를 들어보겠습니다.

집주인이 은행에서 돈을 빌리면서 자신의 아파트를 담보로 제공했다고 가정해보겠습니다.

은행은 돈을 빌려주면서 해당 부동산에 근저당권을 설정할 수 있습니다.

등기부등본의 을구를 보면 이러한 근저당권을 확인할 수 있습니다.

예를 들어 다음처럼 표시될 수 있습니다.

근저당권자 : ○○은행
채무자 : 집주인 김○○
채권최고액 : 1억2천만원

이런 기록이 있다면 해당 주택에 은행의 담보권이 설정되어 있다는 뜻입니다.

2. 근저당이 있으면 무조건 전세계약을 하면 안 될까요?

그렇지는 않습니다.

주택담보대출을 받은 집이라면 근저당권이 설정되어 있는 경우가 흔하기 때문입니다.

중요한 것은 단순히

“근저당이 있다, 없다.”

만 보는 것이 아니라 근저당 규모와 순위, 전세보증금, 주택가격 및 다른 권리관계를 함께 확인하는 것입니다.

특히 집주인의 대출이 많고 내 전세보증금까지 크다면 문제가 발생했을 때 보증금 회수 위험이 커질 수 있으므로 더욱 신중해야 합니다.

3. 등기부등본은 어디에서 확인할까요?

등기사항증명서는 대한민국 법원 인터넷등기소에서 열람하거나 발급받을 수 있습니다.

대한민국 법원 인터넷등기소

부동산 주소를 검색할 때는 아파트 이름만 보고 선택하지 말고 주소와 동·호수까지 정확하게 확인해야 합니다.

전혀 다른 호수의 등기부를 보고 계약을 판단하는 실수를 막기 위해서입니다.

4. 등기부는 ‘표제부 → 갑구 → 을구’ 순서로 보세요

처음 등기부를 보면 법률용어 때문에 어렵게 느껴질 수 있습니다.

하지만 다음 세 가지만 기억하면 훨씬 쉽습니다.

구분	무엇을 확인할까?
표제부	내가 계약하려는 집이 맞는가?
갑구	현재 집주인은 누구인가? 압류·가압류는 없는가?
을구	근저당권·전세권 등은 없는가?

전세계약에서는 특히 갑구와 을구를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

5. 갑구에서 집주인부터 확인하세요

갑구에서는 소유권에 관한 내용을 확인합니다.

가장 먼저 현재 소유자의 이름을 확인하세요.

계약하려는 사람이 김○○이라면 등기부의 현재 소유자도 김○○인지 확인해야 합니다.

부동산중개업소에서 소개받았다는 이유만으로 확인을 생략하면 안 됩니다.

공동명의라면 소유자가 여러 명일 수 있으므로 계약 관계도 더욱 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

6. 갑구에서 ‘압류·가압류’를 꼭 찾아보세요

갑구에서는 소유자만 확인하고 넘어가면 안 됩니다.

다음과 같은 문구가 있는지 살펴보세요.

압류
가압류
경매개시결정
가처분

이런 내용이 발견됐다고 해서 모든 경우가 똑같이 위험하다는 의미는 아니지만, 법률·채무관계가 얽혀 있을 가능성을 보여주는 중요한 신호입니다.

이런 기록이 있는 집이라면 계약을 서두르지 말고 권리관계를 정확히 확인하는 것이 좋습니다.

혼자 판단하기 어렵다면 법무사·변호사 등 전문가에게 확인하세요.

7. 을구에서 ‘근저당권’을 확인하세요

전세계약을 준비한다면 을구를 특히 자세히 봐야 합니다.

근저당권이 있다면 다음 항목을 확인합니다.

근저당권자
채무자
채권최고액
접수일자·순위번호
근저당권이 현재 살아 있는지 여부

은행 이름과 금액만 보고 끝내지 말고 언제 설정됐는지와 현재 말소되지 않은 권리인지도 확인하세요.

8. ‘채권최고액’을 실제 대출금으로 착각하지 마세요

초보자가 가장 많이 혼동하는 부분입니다.

등기부에

채권최고액 1억2천만원

이라고 적혀 있다고 해서 집주인이 현재 은행에 정확히 1억2천만원을 빚지고 있다는 뜻은 아닙니다.

채권최고액은 근저당권이 담보하는 한도를 나타내는 금액이므로 현재 실제 대출잔액과 다를 수 있습니다.

따라서 근저당이 있는 주택이라면 실제 채무잔액이나 근저당 말소 계획 등을 추가로 확인해야 합니다.

9. 내 전세보증금보다 먼저 받을 사람이 있는지 보세요

전세계약에서 중요한 것이 권리의 순서입니다.

예를 들어 집에 이미 은행 근저당권이 설정되어 있는데 그 뒤에 세입자가 들어간다면, 나중에 집이 경매되는 상황에서는 선순위 권리가 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다.

따라서

집값은 얼마인지
선순위 근저당은 얼마인지
기존 임차인은 있는지
내 전세보증금은 얼마인지
다른 선순위 권리는 없는지

등을 종합적으로 확인해야 합니다.

단순히 “집값이 3억원이고 내 보증금이 2억원이니까 안전하다.”고 계산해서는 안 됩니다.

10. 근저당이 계약 때 없어질 예정이라면 더 주의하세요

집주인이 이렇게 말하는 경우도 있습니다.

“지금 대출이 있지만 세입자 보증금을 받으면 은행대출을 갚고 근저당을 없애겠습니다.”

가능한 거래이지만 말만 믿어서는 안 됩니다.

계약서의 특약과 실제 상환·말소 절차가 맞물려야 하므로 잔금 지급과 대출상환, 근저당권 말소가 어떻게 진행되는지 구체적으로 확인해야 합니다.

금액이 크다면 공인중개사뿐 아니라 필요한 경우 법무사 등에게 절차를 확인하는 것이 좋습니다.

11. ‘말소’된 근저당과 현재 근저당을 구별하세요

등기부에는 과거에 설정됐다가 이미 말소된 근저당 기록도 나타날 수 있습니다.

따라서 근저당이라는 단어가 있다고 무조건 현재 대출이 있다고 판단하면 안 됩니다.

현재 유효한 권리인지, 이미 말소된 과거 기록인지를 구분해서 확인하세요.

처음 등기부를 보는 분이라면 현재사항 위주로 보되, 권리관계가 복잡하면 전문가에게 확인하는 것이 안전합니다.

12. 계약 직전에 등기부를 다시 확인하세요

집을 처음 보러 갔을 때 등기부를 한 번 확인했다고 끝이 아닙니다.

그 이후 새로운 근저당권이나 압류 등이 등기될 가능성이 있기 때문입니다.

따라서 전세계약에서는 최소한 중요한 시점마다 최신 등기사항을 다시 확인하는 습관이 좋습니다.

특히

계약하기 직전
잔금을 보내기 직전

에는 다시 확인하는 것이 중요합니다.

며칠 전에 출력한 등기부만 믿고 큰돈을 보내지 않는 것이 좋습니다.

13. 전입신고와 확정일자도 중요합니다

등기부를 확인했다고 전세보증금 보호 절차가 모두 끝난 것은 아닙니다.

주택임대차보호법상 임차인의 대항력과 우선변제권에는 주택의 인도, 주민등록(전입신고), 확정일자 등이 중요한 역할을 합니다.

따라서 입주 후 필요한 절차를 미루지 않는 것이 좋습니다.

전세보증금 반환보증 가입 가능 여부도 계약 전에 함께 확인하면 도움이 됩니다.

14. 전세계약 전에는 이것만이라도 확인하세요

초보자라면 아래 순서대로 확인해보세요.

① 인터넷등기소에서 최신 등기부 확인
② 주소·동·호수가 정확한지 확인
③ 갑구에서 현재 소유자 확인
④ 계약 상대방과 소유자가 같은지 확인
⑤ 압류·가압류·경매 관련 기록 확인
⑥ 을구에서 근저당권 확인
⑦ 채권최고액과 권리 순위 확인
⑧ 기존 임차인 등 다른 선순위 권리 확인
⑨ 근저당 말소 조건이 있다면 계약서와 절차 확인
⑩ 잔금 보내기 직전 최신 등기부 재확인