전세계약이 끝나는데 보증금을 돌려받지 못하면 어떻게 할까?

2026년 9월 8일 읽는 시간 약 7분

전세계약 만료일이 다가오는데 집주인이 “새로운 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다”고 말하면 세입자 입장에서는 매우 불안합니다.

특히 새집의 잔금을 치러야 하는데 전세보증금이 나오지 않으면 이사 일정 전체가 꼬일 수 있습니다.

이럴 때 가장 중요한 것은 보증금을 받지 못한 상태에서 아무 준비 없이 먼저 이사하거나 전입신고를 옮기지 않는 것입니다. 주택의 인도와 주민등록은 대항력을 유지하는 중요한 요건이기 때문입니다.

1. 계약이 정말 종료되는지 먼저 확인하세요

먼저 임대차계약서의 계약 종료일을 확인합니다.

계약을 연장하지 않을 생각이었다면 임대인에게 계약 종료 의사를 제대로 전달했는지도 확인하세요.

특히 전세보증 관련 절차에서는 계약 종료·갱신거절 통지를 언제, 어떤 방법으로 했는지가 중요할 수 있습니다. HUG 안내에서도 문자나 내용증명 등으로 계약 종료 의사가 임대인에게 도달했음을 확인하는 사항을 안내하고 있습니다.

따라서 전화로만 이야기하기보다는 문자·카카오톡·내용증명 등 나중에 확인할 수 있는 자료를 남겨두는 것이 좋습니다.

2. 집주인에게 보증금 반환일을 정확하게 확인하세요

“조금만 기다려주세요.”

“다음 세입자가 들어오면 드릴게요.”

라는 말만 믿고 기다리기보다는 구체적으로 확인해야 합니다.

계약 종료일 / 반환할 보증금 / 반환 예정일 / 입금 방법

등을 문자나 서면으로 확인해 두는 것이 좋습니다.

새로운 세입자가 구해지지 않았다는 사정만으로 세입자가 무작정 기다려야 한다고 생각해서는 안 됩니다.

3. 보증금을 못 받았다면 먼저 이사하는 것은 주의하세요

이 부분이 가장 중요합니다.

임차인이 기존에 대항력과 우선변제권을 가지고 있었다 하더라도, 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 집을 비우고 주민등록까지 옮기면 권리보호에 문제가 생길 수 있습니다.

정부의 생활법령 안내에서도 보증금을 반환받지 못한 상황이라면 임차권등기 없이 먼저 이사하지 않는 것이 좋다고 설명합니다.

따라서 새집 계약 때문에 반드시 이사해야 한다면 다음의 임차권등기명령을 꼭 확인해야 합니다.

4. 이사를 해야 한다면 ‘임차권등기명령’을 알아보세요

임차권등기명령은 전세계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 세입자를 보호하기 위한 제도입니다.

주택임대차보호법에 따르면 임차권등기가 완료되면 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

쉽게 말하면,

“보증금을 못 받은 채 이사해야 할 때 내 권리를 지키기 위한 중요한 안전장치”

라고 이해하면 됩니다.

5. 임차권등기명령은 언제 신청할 수 있을까요?

임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못했다면 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

신청서에는 임대인과 임차인의 정보, 해당 주택, 반환받지 못한 보증금액, 계약이 종료된 사유 등의 내용을 기재하도록 규정되어 있습니다.

6. 신청만 하고 바로 이사하면 될까요?

여기서 실수하기 쉽습니다.

임차권등기명령을 신청했다는 것과 실제 임차권등기가 완료됐다는 것은 다릅니다.

HUG도 임차권등기가 완료될 때까지 대항력과 우선변제권을 유지해야 한다고 안내하고 있습니다.

따라서 신청서를 제출한 직후 바로 전출하기보다는 등기부등본 등을 통해 임차권등기가 실제로 완료됐는지 확인한 뒤 이사하는 것이 안전합니다.

7. 전세보증금 반환보증에 가입했다면 보증기관에 바로 확인하세요

전세계약 당시 전세보증금 반환보증에 가입했다면 보증기관의 보증이행 절차를 확인해야 합니다.

보증기관과 가입상품에 따라 사고 인정 시점, 제출서류, 임차권등기 필요 여부 등이 다를 수 있습니다.

따라서 계약이 끝난 뒤 보증금을 받지 못했다면 가입한 보증서를 찾아 보증기관·보증기간·보증금액부터 확인하세요.

HUG의 보증 관련 절차는 주택도시보증공사(HUG)에서 확인할 수 있습니다.

8. 내용증명을 보내는 것도 생각해볼 수 있습니다

집주인이 계속 반환일을 미루거나 연락을 피한다면 내용증명을 통해 보증금 반환을 요구하는 방법도 생각할 수 있습니다.

내용증명에는 보통 계약관계, 계약 종료일, 반환받아야 하는 보증금, 반환 요구 내용 등을 명확하게 작성합니다.

내용증명 자체가 보증금을 강제로 받아주는 것은 아니지만, 언제 어떤 내용으로 반환을 요구했는지 기록으로 남기는 데 도움이 됩니다.

9. 그래도 돌려주지 않는다면 법적 절차를 검토해야 합니다

임차권등기를 했다고 해서 집주인의 통장에서 자동으로 보증금이 들어오는 것은 아닙니다.

임대인이 계속 반환하지 않는다면 상황에 따라 지급명령, 보증금반환청구소송, 강제집행 등의 절차를 검토할 수 있습니다.

보증금 액수가 크거나 주택에 근저당·압류·경매 등 복잡한 권리관계가 있다면 혼자 판단하기보다 법률전문가나 관련 상담기관의 도움을 받는 것이 좋습니다.

등기부등본도 다시 확인하세요

계약 당시에는 깨끗했던 등기부가 지금도 똑같다고 생각하면 안 됩니다.

계약기간 동안 새로운 근저당권이나 압류 등이 생겼는지 확인해보는 것이 좋습니다.

특히 집주인이 보증금 반환을 계속 미루거나 집에 경매 위험이 있다면 더욱 중요합니다.

보증금을 못 받았을 때 순서만 기억하세요

상황	해야 할 일
계약 만료 전	계약 종료 의사와 반환일 확인
반환이 늦어진다고 함	문자·서면 등 증거 남기기
계약 종료 후에도 미반환	임차권등기명령 검토
반드시 이사해야 함	임차권등기 완료 여부 확인 후 움직이기
반환보증 가입	해당 보증기관에 이행절차 확인
계속 반환하지 않음	지급명령·소송 등 법적 절차 검토
경매·압류 등이 있음	신속하게 전문가 상담