전세 계약할 때 반드시 확인해야 할 사항

전세는 매달 월세를 내지 않아도 된다는 장점이 있지만, 계약할 때 큰돈이 한꺼번에 들어가기 때문에 매우 신중해야 합니다. 특히 퇴직 후 전세보증금이 노후자산의 상당 부분을 차지한다면 집을 구하는 것보다 내 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지를 확인하는 것이 더 중요합니다.

전세사기나 보증금 반환 문제를 예방하기 위해서는 계약서에 도장을 찍기 전부터 잔금을 지급하고 입주한 이후까지 단계별로 확인해야 합니다.

1. 마음에 드는 집보다 등기부등본부터 확인하세요

전세 계약에서 가장 먼저 확인할 서류는 등기사항증명서(등기부등본)입니다.

등기부등본에서는 다음 내용을 확인할 수 있습니다.

• 실제 집주인이 누구인지
• 근저당권이 설정되어 있는지
• 압류·가압류 등이 있는지
• 소유권에 문제가 없는지
• 신탁등기가 되어 있는지

특히 계약하러 나온 사람과 등기부등본에 적힌 소유자가 같은 사람인지 반드시 확인해야 합니다.

등기사항증명서는 인터넷등기소에서 확인할 수 있습니다.

대한민국 법원 인터넷등기소

2. 집주인 신분증과 등기부등본의 이름을 비교하세요

계약 당일에는 집주인의 신분증을 확인하고 등기부등본의 소유자와 같은 사람인지 비교해야 합니다.

이름만 보지 말고 계약하려는 주택의 주소도 정확하게 확인하세요.

아파트라면 동·호수까지 계약서와 등기부등본이 일치하는지 확인하는 것이 좋습니다.

집주인이 직접 나오지 않고 대리인이 계약한다면 더 조심해야 합니다.

대리인의 신분증뿐 아니라 위임장과 인감증명서 등 대리권을 확인할 수 있는 서류를 꼼꼼하게 살펴보세요. 가능하면 소유자 본인에게 연락해 계약내용과 대리권을 직접 확인하는 것도 좋습니다.

3. 근저당이 얼마나 잡혀 있는지 확인하세요

등기부등본에 은행 근저당권이 설정되어 있다면 반드시 금액을 확인해야 합니다.

예를 들어 집값이 3억 원인데 이미 상당한 담보채무가 있고 여기에 전세보증금까지 들어간다면 주택이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 전부 돌려받지 못할 위험이 커질 수 있습니다.

단순히

“집값이 3억 원이고 전세가 2억5천만 원이니까 괜찮겠지.”

라고 판단해서는 안 됩니다.

집의 실제 시세와 선순위 권리관계 등을 함께 확인해야 합니다.

4. 전세보증금과 매매가격 차이가 너무 작지 않은지 확인하세요

전세 계약에서는 전세가율을 확인하는 것이 중요합니다.

쉽게 말하면 집값과 비교해 전세보증금이 얼마나 높은지를 보는 것입니다.

예를 들어

주택 매매가격이 3억 원인데 전세보증금이 2억9천만 원이라면 집값과 전세금의 차이가 매우 작습니다.

향후 집값이 떨어지면 집을 팔아도 전세보증금을 돌려주기 어려워질 가능성이 있습니다.

따라서 전세가격만 보지 말고 최근 실제 매매가격도 함께 확인해야 합니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 실제 거래가격을 확인할 수 있습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템

5. 아파트가 아닌 빌라·다가구주택은 더욱 꼼꼼하게 확인하세요

아파트는 주변의 비슷한 거래가 많아 시세를 비교하기 상대적으로 쉽습니다.

하지만 빌라나 다세대주택은 같은 건물이라도 층과 위치 등에 따라 가격 차이가 클 수 있어 정확한 시세를 판단하기 어려울 수 있습니다.

다가구주택이라면 더욱 주의해야 합니다.

한 건물에 여러 세입자가 거주할 수 있기 때문에 나보다 먼저 들어온 세입자의 보증금 등 선순위 권리가 얼마나 있는지가 중요할 수 있습니다.

따라서 단순히 내 보증금과 집값만 비교해서는 안 됩니다.

6. 집주인의 세금 체납 여부도 확인하세요

전세 계약에서는 집주인의 세금 문제도 무시할 수 없습니다.

집주인이 국세나 지방세를 체납하고 있는 경우 향후 주택이 압류되거나 경매·공매로 넘어갔을 때 보증금 회수에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

계약 단계에서 임대인의 미납세금 관련 정보를 확인할 수 있는 제도가 있으므로 활용하는 것이 좋습니다.

특히 전세보증금이 큰 경우에는 “등기부등본만 깨끗하면 안전하다”고 생각하지 않는 것이 중요합니다.

7. 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는 집인지 확인하세요

전세 계약 전에 반드시 확인해볼 것이 전세보증금 반환보증입니다.

대표적으로 주택도시보증공사 HUG 등의 전세보증금 반환보증 상품을 확인할 수 있습니다.

임대차계약이 끝났는데도 집주인이 정당한 사유 없이 보증금을 돌려주지 못하는 상황에서 일정한 요건을 충족하면 보증기관의 보증을 통해 보호받는 제도입니다.

여기서 중요한 것은 계약한 뒤에 알아보는 것이 아니라 계약 전에 해당 주택이 보증가입 가능한지 미리 확인하는 것입니다.

주택가격, 보증금, 선순위 채권, 주택 유형 등에 따라 가입이 제한될 수 있기 때문입니다.

8. 공인중개사라고 무조건 믿어서는 안 됩니다

공인중개사를 통해 계약하면 많은 부분을 도움받을 수 있지만 임차인 본인도 내용을 확인해야 합니다.

계약하려는 중개업소가 정상적으로 등록된 곳인지 확인하고 중개대상물 확인·설명서도 꼼꼼하게 살펴보세요.

중개사가

“이 집은 전혀 문제없어요.”

“다들 이렇게 계약합니다.”

라고 말하는 것만 믿고 계약해서는 안 됩니다.

중요한 사항은 말이 아니라 서류와 실제 자료로 확인하는 습관이 필요합니다.

9. 계약금은 반드시 확인한 뒤 보내세요

집이 마음에 든다고 서둘러 계약금을 먼저 송금하는 것은 피하는 것이 좋습니다.

최소한

① 등기부등본

② 실제 소유자

③ 주택 시세

④ 근저당 등 권리관계

⑤ 전세보증 반환보증 가입 가능 여부

등을 확인한 뒤 계약을 진행하는 것이 안전합니다.

특히 계약금 입금계좌의 예금주가 누구인지도 확인하세요.

원칙적으로 임대인 본인 명의 계좌로 송금하는 것이 가장 명확합니다. 다른 사람 명의의 계좌로 보내달라고 한다면 이유와 권한을 반드시 확인해야 합니다.

10. 특약사항을 적극적으로 활용하세요

전세계약서의 특약사항도 매우 중요합니다.

예를 들어 계약 상황에 따라 다음과 같은 내용을 협의해 넣는 것을 검토할 수 있습니다.

“임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 현재의 권리관계를 유지하고 새로운 근저당권 등 임차인의 보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 권리를 설정하지 않는다.”

또는 보증가입을 중요하게 생각한다면 임대인 측 사유로 반환보증 가입이 불가능해지는 경우의 계약 처리방법을 특약으로 구체화하는 방법도 검토할 수 있습니다.

다만 특약 문구 하나만 넣는다고 모든 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 실제 계약상황에 맞게 중개사나 필요한 경우 법률전문가와 확인하는 것이 좋습니다.

11. 잔금 보내기 직전에 등기부등본을 다시 확인하세요

이 부분은 정말 중요합니다.

계약할 때 등기부등본을 확인했다고 해서 끝난 것이 아닙니다.

계약일과 잔금일 사이에 새로운 근저당이나 압류 등이 발생할 가능성이 있기 때문입니다.

따라서 잔금을 송금하기 직전에 등기부등본을 다시 발급받아 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.

큰돈을 송금하기 전 몇 분의 확인이 보증금을 지키는 데 도움이 될 수 있습니다.

12. 잔금은 가능하면 집주인 명의 계좌로 보내세요

잔금을 지급할 때도 계좌번호를 다시 확인하세요.

계약서에 기재된 집주인과 계좌의 예금주가 일치하는지 확인하는 것이 좋습니다.

송금 후에는 계좌이체 내역도 보관하세요.

현금으로 지급했다면 반드시 영수증 등 지급 사실을 증명할 자료를 받아두어야 합니다.

13. 입주하면 전입신고를 미루지 마세요

잔금을 지급하고 실제로 입주했다면 전입신고를 신속하게 처리하는 것이 매우 중요합니다.

주택임대차보호법상 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 일정한 요건 아래 제3자에 대한 대항력이 발생합니다.

따라서

“바쁘니까 다음 주에 하지.”

라고 미루지 않는 것이 좋습니다.

정부24에서도 전입신고 관련 서비스를 이용할 수 있습니다.

정부24

14. 확정일자도 반드시 챙기세요

전입신고와 함께 중요한 것이 확정일자입니다.

주택의 인도와 주민등록 등 대항요건을 갖추고 임대차계약증서에 확정일자를 받으면 경매·공매 상황에서 후순위권리자 등에 대해 보증금을 우선변제받을 수 있는 권리와 관련됩니다.

따라서 전입신고만 하고 끝내지 말고 확정일자까지 제대로 처리됐는지 확인하세요.

15. 임대차계약 신고 대상인지도 확인하세요

주택 임대차계약은 지역과 보증금·월세 등의 조건에 따라 주택 임대차계약 신고 대상이 될 수 있습니다.

2025년 6월부터는 신고제의 과태료 부과 계도기간이 종료되어 신고대상 계약은 정해진 기간 안에 신고하는 것이 중요합니다.

신고대상 여부와 절차는 계약 당시 최신 기준을 확인하세요.

국토교통부 부동산거래관리시스템

16. 계약서를 사진으로만 보관하지 마세요

전세계약서 원본은 매우 중요한 서류입니다.

다음 자료를 한곳에 보관해두는 것이 좋습니다.

• 임대차계약서 원본
• 계약금·잔금 이체내역
• 등기부등본
• 중개대상물 확인·설명서
• 공제증서
• 전세보증 관련 서류
• 임대인과 주고받은 중요한 문자
• 집 상태를 촬영한 사진

스마트폰에도 사진을 찍어 별도로 보관하면 분실에 대비할 수 있습니다.

17. 계약이 끝나기 전에도 준비해야 합니다

전세계약 만료일이 다가왔는데 이사할 계획이라면 집주인에게 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 적절한 시기에 명확하게 전달해야 합니다.

특히 보증금 반환에 문제가 생길 가능성이 보인다면 전화만 하지 말고 문자 등 나중에 확인할 수 있는 방법으로 의사표시 기록을 남기는 것이 좋습니다.

계약 만료 당일 갑자기

“전세보증금을 돌려주세요.”

라고 하는 것보다 미리 준비해야 합니다.

18. 보증금을 못 받은 상태에서 먼저 이사해야 한다면 조심하세요

보증금을 돌려받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사하면서 전입신고까지 옮기면 임차인의 권리보호에 문제가 생길 수 있습니다.

이런 상황에서는 임차권등기명령 등의 제도를 검토할 필요가 있습니다.

보증금을 못 받은 채 이사해야 하는 상황이라면 임의로 판단하기보다 법률상담 등을 받아 필요한 조치를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

전세계약 전 반드시 확인할 10가지

순서	확인사항	핵심
1	등기부등본	실제 소유자·근저당·압류 확인
2	집주인 신분증	등기상 소유자와 일치 여부
3	실제 매매시세	전세금이 지나치게 높지 않은지
4	선순위 권리	근저당·선순위 임차보증금 등
5	세금 문제	임대인의 체납 관련 사항 확인
6	반환보증	가입 가능한 주택인지 사전 확인
7	중개업소	정상 등록 중개업소인지 확인
8	특약사항	추가 담보설정·보증가입 등 대비
9	잔금 전 재확인	등기부등본 다시 확인
10	입주 후 조치	전입신고·확정일자 등 처리

60대라면 특히 이것을 기억하세요

퇴직 후 전세를 구하는 경우에는 젊을 때보다 더욱 보수적으로 판단하는 것이 좋습니다.

전세보증금 2억 원을 잃고 다시 벌 수 있는 30대와 퇴직금을 포함한 노후자산 2억 원이 전세보증금에 들어가는 60대의 위험은 같다고 보기 어렵습니다.

따라서 조금 더 넓은 집보다 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 집을 선택하는 것을 우선순위로 두는 것이 좋습니다.

계약을 서두르게 만드는 집이라면 한 번 더 확인하세요.

“오늘 계약금을 보내지 않으면 다른 사람이 가져갑니다.”

라는 말을 듣더라도 수천만 원 또는 수억 원의 보증금을 걸고 계약하는 만큼 확인할 것은 확인해야 합니다.

마무리

전세 계약에서 가장 중요한 것은 좋은 집을 싸게 구하는 것만이 아닙니다.

계약 전에는 등기부등본·집주인·시세·선순위 권리를 확인하고, 계약할 때는 특약과 반환보증 가능 여부를 살펴보고, 잔금 직전에는 등기부등본을 다시 확인하며, 입주 후에는 전입신고와 확정일자 등 필요한 보호조치를 신속하게 처리하는 것이 중요합니다.

특히 60대 이후에는 전세보증금이 노후자산의 상당 부분일 수 있습니다. 조금 귀찮더라도 계약 전 한 번, 잔금 전 한 번, 입주 후 한 번 세 단계로 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.