부동산 등기부등본 보는법, 근저당·압류 확인하는 방법

2026년 9월 9일 읽는 시간 약 7분

아파트나 주택을 매매하거나 전세계약을 할 때 반드시 확인해야 하는 서류가 부동산 등기부등본입니다. 현재의 공식 명칭은 등기사항증명서이며, 집의 소유자가 누구인지뿐 아니라 근저당권·압류 등 중요한 권리관계를 확인할 수 있습니다.

처음 보면 어려운 법률용어가 많지만 표제부 → 갑구 → 을구 세 부분만 차례대로 보면 훨씬 쉽습니다.

1. 등기부등본은 무엇인가요?

등기사항증명서는 해당 부동산의 등기부에 기록되어 있는 내용을 증명하는 서류입니다.

쉽게 말하면 집이나 토지의 공식적인 권리관계 기록표라고 생각하면 됩니다.

등기부에는 크게 다음 세 부분이 있습니다.

구분	가장 먼저 확인할 내용
표제부	주소·면적·건물정보
갑구	소유자·압류·가압류 등 소유권 관련 사항
을구	근저당권·전세권 등 소유권 이외의 권리

2. 첫 번째는 ‘표제부’를 확인하세요

표제부에는 부동산 자체에 관한 기본적인 정보가 표시됩니다.

토지라면 소재지번·지목·면적 등이 표시되고, 건물이라면 소재지번·건물명칭·건물번호·건물내역 등이 기록됩니다.

계약하려는 집과 등기부에 적힌 부동산이 정말 같은 곳인지부터 확인하세요.

아파트라면 동과 호수까지 정확하게 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.

3. 두 번째는 ‘갑구’를 보세요

갑구는 소유권에 관한 사항을 확인하는 곳입니다.

가장 먼저 확인할 것은 현재 소유자입니다.

예를 들어 전세계약을 하려고 하는데 계약서에는 집주인이 ‘김○○’으로 되어 있다면 등기부 갑구의 현재 소유자 역시 김○○인지 확인해야 합니다.

중개업자가 소개해줬다고 해서 이 과정을 생략해서는 안 됩니다.

4. 갑구에서 ‘압류’를 확인하세요

갑구를 볼 때 소유자 이름만 보고 끝내면 안 됩니다.

압류·가압류 등 소유권과 관련된 권리관계가 있는지도 확인해야 합니다.

압류가 있다는 것은 해당 부동산에 법적·채무 문제가 연결되어 있을 가능성이 있다는 중요한 신호입니다.

따라서 계약하려는 집의 갑구에 압류, 가압류, 경매개시결정 등 익숙하지 않은 권리가 보인다면 계약을 서두르지 않는 것이 좋습니다.

권리관계가 복잡한 부동산은 법무사·변호사 등 전문가의 확인을 받는 것이 안전합니다.

5. 세 번째는 ‘을구’를 확인하세요

을구에는 소유권 이외의 권리가 기록됩니다.

대표적으로

근저당권
저당권
전세권
지상권
지역권

등을 확인할 수 있습니다.

집을 사거나 전세로 들어가려는 분이라면 특히 근저당권을 주의해서 봐야 합니다.

6. 근저당권이란 무엇일까요?

아주 쉽게 설명해보겠습니다.

집주인이 은행에서 돈을 빌리면서 자신의 집을 담보로 제공하면 등기부 을구에 근저당권이 설정되는 경우가 많습니다.

예를 들어 을구에 다음처럼 적혀 있다고 가정해보겠습니다.

근저당권자 : ○○은행
채무자 : 김○○
채권최고액 : 1억2천만원

이런 기록이 있다면 해당 부동산에 은행의 담보권이 설정되어 있다는 의미입니다.

생활법령정보 역시 을구에서 저당권·전세권·지역권·지상권 등의 설정 여부를 확인하도록 안내하며, 근저당권 등이 남아 있다면 부동산이 압류되거나 경매될 가능성도 있다고 설명합니다.

7. ‘채권최고액’을 실제 대출잔액으로 착각하면 안 됩니다

여기서 특히 주의할 부분이 있습니다.

등기부에 적힌 채권최고액이 현재 실제 대출잔액과 반드시 같은 것은 아닙니다.

따라서

“채권최고액 1억2천만원 = 지금 은행빚이 정확히 1억2천만원”

이라고 단정하면 안 됩니다.

근저당권이 설정되어 있다면 계약 전에 현재 채무상황과 말소 여부 등을 별도로 확인해야 합니다.

8. ‘말소’된 기록도 구분해서 보세요

등기부를 보다 보면 과거의 근저당이나 권리에 취소선 등 말소 표시가 되어 있는 경우가 있습니다.

이때 중요한 것은 현재 살아 있는 권리인지, 이미 말소된 과거 기록인지 구분하는 것입니다.

처음 보는 분이라면 기록이 많을수록 혼란스러울 수 있으므로 현재 유효한 권리를 중심으로 살펴보세요.

9. 근저당이 있다고 무조건 계약하면 안 되는 집은 아닙니다

근저당권이 있다는 이유만으로 모든 집이 위험하다고 단정할 수는 없습니다.

주택담보대출을 받은 일반적인 주택에도 근저당권이 설정되어 있을 수 있기 때문입니다.

중요한 것은 근저당권의 존재와 순위, 채권최고액, 실제 채무상황, 전세보증금 등을 종합적으로 판단하는 것입니다.

특히 전세계약에서는 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지가 핵심입니다.

10. 등기 순서도 중요합니다

등기부에서는 어떤 권리가 언제 설정됐는지도 중요합니다.

경매 등에서는 권리의 설정 순서에 따라 말소되거나 매수인이 인수하게 되는 권리가 달라질 수 있습니다. 생활법령정보에서도 저당권·근저당권·압류·가압류·경매개시결정등기 등의 순위를 확인하는 것이 중요하다고 안내합니다.

따라서 권리가 여러 개 얽혀 있는 집이라면 단순히 금액만 계산해서 판단하지 않는 것이 좋습니다.

11. 등기부등본은 어디서 볼 수 있을까요?

가장 편리한 방법은 대한민국 법원 인터넷등기소입니다.

대한민국 법원 인터넷등기소

2026년 현재 인터넷등기소에서는 365일 24시간 부동산 등기기록을 열람할 수 있으며, 인터넷 열람 수수료는 700원, 등기사항증명서 인터넷 발급은 1,000원으로 안내되어 있습니다.

12. 계약할 때는 한 번만 확인하지 마세요

전세나 부동산 매매처럼 큰돈이 오가는 계약이라면 예전에 출력해둔 등기부만 보고 판단하지 않는 것이 좋습니다.

계약을 진행하는 동안에도 새로운 근저당권이나 압류 등 권리변동이 생길 수 있기 때문입니다.

따라서 계약 직전과 잔금 지급 전 등 중요한 시점에 최신 등기사항을 다시 확인하는 습관이 좋습니다.

13. 초보자는 이것만 순서대로 확인하세요

등기부를 처음 보는 분이라면 다음 순서만 기억해도 상당히 도움이 됩니다.

① 주소·동·호수 확인
② 표제부에서 건물정보 확인
③ 갑구에서 현재 소유자 확인
④ 갑구에서 압류·가압류 등 확인
⑤ 을구에서 근저당권 확인
⑥ 채권최고액 확인
⑦ 전세권 등 다른 권리 확인
⑧ 말소된 권리와 현재 권리 구분
⑨ 계약 상대방과 소유자가 같은지 재확인
⑩ 잔금 지급 전 최신 등기부 다시 확인