상속받은 집, 바로 팔면 세금은?

부모님이 돌아가신 뒤 집을 상속받게 되면 가족들이 많이 하는 고민이 있습니다.

“우리가 살 집도 아닌데 그냥 바로 파는 게 낫지 않을까?”

특히 형제자매가 함께 상속받았다면 집을 계속 보유하는 것보다 매도한 뒤 돈으로 나누는 것이 편하다고 생각할 수 있습니다. 그런데 부동산은 ‘얼마에 파느냐’만큼 ‘상속 당시 얼마로 평가됐느냐’가 중요합니다.

상속받은 집을 팔면 경우에 따라 상속세와 별도로 양도소득세 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

※ 아래 사례는 특정인의 실제 인터뷰가 아니라 부모님의 집을 상속받아 매각하는 과정에서 충분히 발생할 수 있는 여러 상황을 바탕으로 재구성했습니다. 부동산 세금은 주택 수, 상속 형태, 실제 거주 여부, 상속 당시 평가액 등에 따라 크게 달라지므로 실제 매도 전에는 세무전문가 또는 국세청에 확인하는 것이 안전합니다.

“어머니 집을 그냥 팔아서 나누면 되는 줄 알았습니다”

60세 김 씨에게 어머니가 돌아가시면서 아파트 한 채를 남겼다고 해보겠습니다.

김 씨에게는 동생이 한 명 있었습니다.

두 사람 모두 이미 자기 집이 있었기 때문에 어머니의 아파트에 들어가 살 사람은 없었습니다.

동생이 말했습니다.

“형, 이 집 가지고 있어 봐야 관리비와 세금만 나오잖아. 팔아서 나누자.”

김 씨도 동의했습니다.

그런데 부동산에 집을 내놓으려고 하면서 한 가지 궁금해졌습니다.

“어머니가 오래전에 2억원에 산 집인데 지금 6억원이면, 4억원 오른 것에 대해 우리가 세금을 내는 건가?”

여기서 상속주택의 중요한 특징을 이해할 필요가 있습니다.

부모님이 옛날에 산 가격을 그대로 이어받는 것은 아닙니다

상속받은 부동산의 세금을 이해할 때 가장 먼저 알아야 할 부분입니다.

국세청 안내에 따르면 상속재산은 원칙적으로 상속개시일, 즉 사망일 현재의 시가를 기준으로 평가합니다. 시가를 산정하기 어려운 경우에는 세법에서 정한 보충적 평가방법을 사용합니다.

그리고 상속받은 부동산을 나중에 양도할 때 취득가액을 계산할 때도 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액이 중요한 기준이 됩니다.

이 부분이 상당히 중요합니다.

예를 들어 설명해보겠습니다.

어머니가 오래전에 아파트를 2억원에 구입했다고 가정해보겠습니다.

어머니가 돌아가셨을 당시 이 집의 세법상 평가액이 5억원이었고, 자녀들이 이후 5억3천만원에 매도했다고 해보겠습니다.

단순히

5억3천만원 – 어머니가 산 2억원 = 3억3천만원

이렇게 계산하는 구조로만 생각하면 안 됩니다.

상속받은 사람에게 적용되는 취득가액은 상속 당시의 세법상 평가액을 기준으로 판단하게 되므로 상속 당시 집의 평가가액이 매우 중요해집니다.

그래서 상속 당시 집값 평가를 대충 하면 안 됩니다

김 씨 형제는 처음에는 이런 생각을 했다고 해보겠습니다.

“상속세가 많이 나오는 것도 아닌데 집값을 굳이 자세히 알아볼 필요가 있을까?”

하지만 나중에 집을 매도할 생각이라면 이야기가 달라집니다.

상속 당시 부동산 평가액은 향후 매도할 때 양도소득세의 취득가액과 연결될 수 있기 때문입니다.

국세청은 상속재산을 상속개시일 현재 시가로 평가하며, 시가를 산정하기 어려울 때에는 재산 종류 등에 따라 보충적인 평가방법을 적용한다고 설명하고 있습니다.

따라서 상속주택을 곧 팔 계획이라면 상속 당시의 매매사례가액이나 감정가액 등 어떤 가액이 세법상 인정될 수 있는지 확인할 필요가 있습니다.

상속받자마자 비슷한 가격으로 판다면?

김 씨 어머니의 아파트를 다시 예로 들어보겠습니다.

상속 당시 세법상 인정되는 평가액이 5억원이고 몇 달 뒤 실제 매도가격도 5억원 정도라고 가정해보겠습니다.

그렇다면 양도가격과 취득가액의 차이가 크지 않을 가능성이 있습니다.

반대로 상속 당시 평가액이 낮게 결정됐는데 이후 높은 가격으로 매도한다면 양도차익이 커질 가능성이 있습니다.

다만 실제 양도소득세는 필요경비, 공제, 주택 수, 비과세 요건 등 여러 조건을 함께 계산해야 하므로 단순히 두 가격의 차이만으로 세액을 확정할 수는 없습니다.

“상속세가 없으면 양도소득세도 없는 것 아닌가요?”

이것도 많이 혼동하는 부분입니다.

상속세와 양도소득세는 다른 세금입니다.

상속세는 부모님의 사망으로 재산이 상속인에게 이전되는 과정에서 검토하는 세금입니다.

반면 양도소득세는 상속받은 부동산을 나중에 팔면서 양도차익이 발생했을 때 검토하는 세금입니다.

따라서 상속재산이 공제 범위 등에 들어가 실제 납부할 상속세가 없었다고 해서 향후 집을 팔 때 양도소득세 문제까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

이미 내 집이 있다면 더 조심해야 합니다

김 씨에게는 이미 본인 명의의 아파트가 한 채 있었다고 해보겠습니다.

그런 상황에서 어머니 집까지 상속받았습니다.

그러면 이런 걱정이 생깁니다.

“이제 나는 2주택자가 되는 건가?”

상속주택에는 일반적인 주택 취득과 다른 세법상 특례가 적용될 수 있습니다. 따라서 상속주택이 생겼다고 무조건 일반적인 다주택 상황과 똑같이 판단해서는 안 됩니다.

특히 기존에 보유하던 일반주택을 먼저 파는지, 상속받은 주택을 먼저 파는지에 따라서도 검토해야 할 내용이 달라질 수 있습니다.

따라서 이미 집이 있는 50·60대라면 상속주택을 매도하기 전에 현재 세대가 보유한 전체 주택 수와 각각의 취득시기부터 정리해보는 것이 좋습니다.

형제 공동명의라면 더 신중해야 합니다

김 씨와 동생이 어머니 아파트를 공동으로 상속받았다고 해보겠습니다.

이 경우에는 집을 팔겠다는 생각만 맞춘다고 끝나는 것이 아닙니다.

누가 얼마의 지분을 상속받았는지, 매도대금을 어떻게 나눌 것인지, 상속 관련 비용과 세금은 어떻게 부담할 것인지도 미리 정리해두는 것이 좋습니다.

가족끼리 처음에는

“우리는 돈 때문에 싸울 일 없어.”

라고 생각합니다.

하지만 실제 돈이 들어오면 생각이 달라질 수 있습니다.

그래서 공동상속이라면 상속지분·매도가격·비용·세금·실제 분배금액을 문서로 남겨두는 것이 좋습니다.

부동산에서 매수자가 나타났다고 바로 계약하지 마세요

김 씨가 부동산에서 전화를 받았다고 해보겠습니다.

“5억2천만원에 사겠다는 분이 있습니다.”

가격이 괜찮아 보여 바로 계약하고 싶었습니다.

하지만 김 씨는 하루만 시간을 달라고 했습니다.

그리고 확인했습니다.

상속 당시 평가액은 얼마인지
현재 상속등기 상태는 어떤지
내가 가지고 있는 다른 주택은 몇 채인지
예상 양도소득세는 얼마인지
형제 공동상속 지분은 어떻게 되어 있는지

그다음 예상 세금을 계산해보고 계약을 진행했습니다.

상속주택은 일반 중고물건을 파는 것처럼 가격만 보고 결정해서는 안 됩니다.

계약 전에 세무사에게 가져갈 자료

세무상담을 받는다면 빈손으로 가기보다 자료를 미리 정리하면 좋습니다.

예를 들어 부모님의 사망일, 상속주택 주소, 상속 당시 평가자료, 상속세 신고 여부, 현재 예상 매도가격, 상속인별 지분, 본인과 배우자가 보유한 다른 주택 등을 정리해가면 상담이 훨씬 수월합니다.

특히 상속주택의 취득가액 문제는 최근에도 세무상 쟁점이 될 만큼 중요합니다. 국세법령정보시스템에도 2026년 상속재산 양도 시 취득가액 산정과 관련한 판례가 게시되어 있습니다.

김 씨가 가장 아쉬워했던 한마디

김 씨가 일을 모두 마친 뒤 동생에게 이렇게 말했다고 해보겠습니다.

“집을 얼마에 팔지만 생각했지, 상속받을 당시 집값이 이렇게 중요한 줄 몰랐네.”

상속주택을 받으면 많은 분이 매도가격부터 생각합니다.

하지만 세금에서는 상속 당시 평가가액과 상속 이후 매도가격을 함께 보는 것이 중요합니다.

따라서 부모님 집을 상속받았는데 바로 매도할 생각이라면 순서를 이렇게 잡아보세요.

상속 당시 주택가액 확인 → 상속지분 확인 → 현재 가족의 주택 보유상황 확인 → 예상 매도가격 확인 → 예상 세금 계산 → 그다음 매매계약

집부터 팔고 나중에 세금을 알아보는 것보다 훨씬 안전합니다.

특히 수억원짜리 부동산은 세법상 조건 하나에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 계약서를 쓰기 전에 예상 세금을 한 번 계산해보는 것이 결국 가장 적은 비용으로 할 수 있는 안전장치입니다.